住宅ローンをどうするか
今週は、キャピタルマークタワーの目で見て分かる変化がほとんどなかったので、撮影はなしです。（期待してた人いたらごめんなさい）
今回は、先週・今週とキャピタルマークタワー・ローン相談会の真っ最中ということもあり、人それぞれだと思いますが、私なりの住宅ローンの考え方についてお話してみたいと思います。
普段は銀行に融資を相談する経験なんてそうそうあるものではありません。良い機会ですので、ローン相談会ではキャピタルマークタワー提携銀行、かったぱしから全部お会いしてみました。
各行さんに、共通でお伝え、お願いしたのは、
・金利が４％でもらくらく返済できる（資金的にはかなり余裕がある）
・金利上昇リスクは極力取りたくない。
・繰上げ返済を前提にした提案はNG
・完済までに金利上昇のリスクを受ける金額を０％もしくは限りなく小さくして、
毎月の返済は○○万円以下として、最も毎月の返済額と、総返済額のバランスが
良いローンの組み合わせは何か？
なぜ、こうなるかと言いますと、私の考えでは、
・「支払額が安くなること」「ローンの支払いを気にせず安心していられること」と、
金額面、精神面どちらも同じぐらい重要。
・現在の金利は、世界的にみても、日本でみてもかなり低い。長い目でみて、
金利が下がるというより圧倒的に金利は上がると考えるべき。長期固定と
短期固定の金利差（現実的には1%以下ぐらい）によるリスクプレミアなんて、
吹き飛ぶ可能性が十分ある。
・万一（ローン残り10年ぐらいとかで）金利がグーンと下がるようなら、他行の
10年固定とかに借り換えればいい。
・株式、投信、為替で十分リスク取ってます（＾＾；これ以上のリスクはいりません。
■銀行さんの反応は・・・
さて、先週と今週でお会いした、みずほ銀行さん、三井住友銀行さん、りそな銀行さん、東京三菱UFJ銀行さん、中央三井信託銀行さんの反応は・・・なんと
結局のところ、意味してるのは「わかりません。」もしくは「そもそもその発想がない」という事でした。(;ﾟДﾟ)えー何かしらアドバイスいただけるものと思ってたんですがね・・・
ある意味新鮮でした。
自分では計算できないだけで、銀行さんでは分かるものかと思ってました（笑）
どういう事かというと、リスクを最小限にと考えた場合、
35年長期金利固定一本より、そのうちいくら分かを、優遇金利のある短期固定にまわして、短期固定分は、金利上昇リスクを最小にするために、期間を短く（10年固定を10年返済とか、なるべく固定期間に近い返済期間）設定すれば、リスクなく、総支払額が下げられるという発想が銀行員さんにあまりない。
理解してもらえても、長期と短期の資金配分、短期の返済期間のバランスは何が最も得かは計算できない。あくまでこちらで伝える短期と長期の資金配分と、各期間を伝えればで計算してくれるだけ。
最適な組み合わせは結局自分でいろいろ計算してみるしかないようです。
いろいろ銀行の方と話してみて感じたのは、
個人のローンに対して、条件の範囲内（毎月の支払いは○○万まで）で、リスク（金利上昇）を最小限にて、リターン（総返済額が少ない）を最大にするにはどうしたらいいか？という当たり前の発想がないという事、またそのような提案ができないもんなんだなぁという事でした。
あ、いえ、いろいろ親身にかなり時間をかけて、たくさんの組み合わせ計算してくれた各行さんありがとう。周りには、銀行員さんいじめてるようにしか見えなかった（！？）かもしれませんが、本人いたってマジメですので、お許しくださいませ（笑）
それにしてもこんな要望って少ないんでしょうか？
みなさんのローン計画はどんな感じでしょう(`д´；)
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COMMENT
私の場合
はじめまして
住宅ローンは本当に迷いますよね。私としては
・絶対固定金利
・総返済額と毎月返済できる金額とのバランスを最重視したい。
（最も悩ましいところです･･･）
・なんだかんだで繰上返済手数料はゼロがいい。
です。私は10年〜15年の返済を考えていますが、提携ローンの中では、三井住友さんと中央三井さんが、自分に合っているのかなと思いました。でも、他行さんも含めて、まだまだ迷っています･･･
提携ローン以外では、新生銀行さんが気になっています。オペレーターの方に聞いただけですが、融資実行日では無く、契約日の金利が適用されるそうです。もし、本当だとしたら、融資実行日の12月まで、金利の上昇不安を気にせずに済みそうです。手数料の低さも魅力ですし。
長文失礼しました。これからもブログ楽しみにしてますね！
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いつもコメントありがとうございます。
10年固定でリスクさほどなく返せるってすばらしいです
さすがです（＾＾；
ちなみにFXのほうがいろいろお得なのは分かってるのですが、いまだにソニーバンクの外貨預金がメインです（汗）
結構一回仕組みができてしまうと、動かすのって、おっくうになってしまうんですよねー。ぜひFXレポートを（笑）
＞ろっきーさん
はじめまして！ローンはなかなか簡単に決められませんね。
昨年マンション買った友人は徹底的にしらべて、新生銀行にしたので、私も気になってます。
ただ、以前の説明会で、提携外だと、手続きが提携より遅くなるので、12月中に入居が難しくなるかも。という話を聞いたようなきがするのですが、どうでしょう？
12月 or 1月入居で住宅ローン減税が1年変わるのがいやらしいところですね（＾＾；
今後ともよろしくおねがいします。
そだね。ある銀行さんでは、自分とこの長期固定勧めて、散々話きかされたあげく、「フラット３５は取り扱ってないんですか」って一応聞いてみたら、「取り扱ってますよ」って言って出てきた内容のほうが断然良かったという笑えない話もあるです。ハイ（笑）
銀行さんって最適な組み合わせをパパっと計算ソフトのようなもので出してくれるのかと思いきや、意外ですね・・・。
上の方が書いている新生銀行の契約日の金利が適用されるというローン、かなり気になるなぁ。
色々勉強になります。またお邪魔させていただきます。
住宅ローンの計算は、計算ソフトかなにかを使って自分でやったほうが、結局はいいのかもしれませんねー。
http://makiloan.gozaru.jp/calc_loan_hikaku.html とか
http://makiloan.gozaru.jp/makiloan.html とか
オススメですよー。
お、やっぱり銀行さんて、ぱぱっと計算してくれそうな気がしますよね~。そうでもないので、お互い勉強して挑みましょう（＾＾；
＞ちえぞうさん
FX日記楽しみにしてマース。
便利なローン計算サービス紹介ありがとう！
こんな便利そうなサービスがあったとは・・・銀行員さんより親切かもしれない（笑）GWじっくり比較してみますです。
新生銀行について
金利の適用日ですが、金消契約の月の金利が適用されるそうです。また、金消契約は引渡しの2ヶ月前になるとのことでした。よって、新生銀行の住宅ローンの適用金利は10月か11月の金利が適用されるそうです。
また、「変動金利タイプ・当初固定タイプ」を選択した場合には、「パワーポケットサービス※」の加入が必須とのこと。そのために、根抵当権の設定が別途必要なので、登記手数料として+5万円弱かかるそうです。
（※繰上返済後に、お金が必要になった場合に、繰上した分だけ、新生銀行からお金を借りれるサービス。ちなみに借りた場合、利率は「変動金利タイプ・当初固定タイプ」の変動金利（半年型）の住宅ローン基準金利（現在1.675%）です。）
個人的には金利の適用が1.2ヶ月しか違わないのなら、提携ローンでも良いかなと思いました。でも、繰上返済をたくさんする人や、借入金額が多くて保証料が高額になる人にとっては、新生銀行の魅力は高いですね。
逆に、借入が1000万・期間10年〜15年くらいの人は提携ローンが良いかなと思いました。また、返済期間10年の人は住宅ローン控除の観点から、繰上返済はよっぽどのことが無い限りしなくて良いのかなと思います。
乱文、長文すいません。お役に立てれば幸いです。
新生銀行について２
金利適用時期などの細かいところは、実際に確認してみてください。間違っていたらすいません。
新生銀行情報ありがとうございました。
金利適用時期やら、根抵当権の設定が必要なことやらすっごく参考になりましたー。
GW前半ぼけーっとしてましたが（笑）、後半で、ローン先あらかた決めにかかりまーす（たぶん）。
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私の場合、キャピマに近い場所にもう一つ分譲マンションを持っていて、その賃料で繰り上げ返済していくので、人とは条件がちがうかも〜。
10年たったら金利があがってしまいますが、その直前にまとまった金額で繰り上げ返済できそうなので、金利上昇はあまりリスクにならないなーというのが私のケースです。
ところで、為替って外為ですよねー？外貨預金？MMF？FX？私はしばらく株をやってなかったのですが、今度FXを始めようかと思ってるんですよ〜。がんがん利益あげようーというよりは、スワップ狙いで。FXってやってますか？